BEA : pas de propriété commerciale sur le local d'un stade loué à une société privée

Le contrat portant sur la location d'un local à une société commerciale par un club sportif bénéficiant lui-même d'un bail emphytéotique administratif (BEA) sur le terrain où est implanté le local est-il ou non un bail commercial ? C'est à cette question que la 3e chambre civile de la Cour de cassation était récemment invitée à répondre.

Quels étaient les faits en l'espèce ? L'Union sportive dacquoise (USD), propriétaire d'un local construit dans le parc municipal des sports de Dax donné à BEA par la commune, avait, par un acte du 15 juin 1999 dénommé "convention d'utilisation", confié l'exploitation de son bar-restaurant à la société Fair Play. Par la suite, la commune ayant résilié le bail emphytéotique, l'USD a délivré congé à la société Fair Play. Cette dernière a alors assigné l'USD pour voir qualifier en bail commercial la convention liant les parties et pouvoir exiger le paiement d'une indemnité d'éviction et d'intérêts sur le dépôt de garantie.
En 2013, la cour d'appel de Pau avait rejeté la demande de la société Fair Play au motif qu'elle ne démontrait pas l'existence d'une clientèle propre, et qu'elle ne pouvait par conséquent prétendre à la propriété commerciale sur le local. Dans son arrêt du 28 janvier 2015, la Cour de cassation retient que c'est à bon droit que la cour d'appel a déduit l'absence de propriété commerciale.
Dans ses motivations, la Cour de cassation revient sur les particularités de l'exploitation du bar-restaurant, intimement liée à la vie du club sportif et, partant, non conformes avec l'exploitation traditionnelle d'un commerce.

Dîners à la suite des compétitions

La Cour rappelle en préambule que le statut des baux commerciaux, en ce qu'il octroie la propriété commerciale au locataire, est incompatible avec l'inaliénabilité du domaine public. Et que l'occupation privative du domaine public est par principe précaire et révocable. En l'espèce, la convention signée entre l'USD et la société Fair Play stipulait que l'accord ne constituait pas une location gérance et que l'utilisateur déclarait expressément, en l'absence d'éléments constitutifs d'un véritable fonds de commerce, renoncer à se prévaloir d'une quelconque propriété commerciale ou d'un quelconque droit au bail ou d'une quelconque indemnité de clientèle.
Pour confirmer que la SARL Fair Play ne démontre pas l'existence d'une clientèle propre, élément constitutif essentiel d'un fonds de commerce, la Cour analyse son activité et la lie à celle du club sportif.
Il résulte en effet de la convention que la société Fair Play acceptait les contraintes liées à l'organisation de soirées ou de dîners à la suite des compétitions sportives ou de manifestations de prestige, et devait fournir à tous les joueurs du club présentant un ticket de l'USD ou de l'USD Rugby un repas par jour, à un prix déterminé. En outre, précise l'arrêt, l'exploitation de l'établissement avait lieu dans le parc municipal des sports.
Ainsi, conclut la Cour, lorsqu'un commerce est intégré au sein d'activités économiques plus vastes, ce commerce dispose d'une clientèle propre à condition qu'une partie au moins de sa clientèle soit indépendante de la clientèle des activités économiques dominantes. Or la société Fair Play ne disposait pas d'une clientèle propre au motif que l'exploitation de l'établissement avait lieu dans le parc municipal des sports et ne démontrait pas l'existence d'une clientèle propre.

(Localtis)